房價下行漸成業界共識

　　在調控政策持續收緊的情況下，近期，各地房地產市場促銷日益增多，促銷樓盤的頻現是否預示降價潮的來臨？在本年度最后一個熱銷季卻寒意漸濃的房地產市場引發人們的高度關注。

　　為了解近期各地市場情況及"十一"假日樓市的表現，中原集團研究中心對該機構所在30個城市近期市場情況及"十一"假日樓市的表現進行了電話及問卷調研。調研反映出，這30個城市均出現了不同程度的促銷，且促銷方式較"五一"更為豐富，促銷力度更為明顯，促銷樓盤更為廣泛。

　　促銷新動向

　　從促銷方式來看，各類促銷方式占比不相上下。其中，以福州、南京、北京、鄭州為

　　代表的8個城市以"尾盤促銷及特價房源"為主要促銷手段，這些城市采取上述促銷方式的樓盤超過八成。另有9個城市以"直接打折降價"為主要促銷手段，如重慶、武漢以"直接降價"方式促銷的樓盤超過七成。除此之外，也有部分城市采取了花樣更多的促銷方式。

　　從促銷力度上來看，近期各地樓市促銷幅度較"五一"有所增加。據調研，60%的城市可感知的樓市促銷幅度為5%-10%或以上，而在今年"五一"，這一幅度僅在0-5%之間。促銷幅度較大的城市以杭州、上海、成都、北京、重慶為代表，長達數月的成交低迷已使得這些城市新房成交價格出現較為明顯的松動。

　　從促銷范圍來看，有不斷擴大之勢，但新增供應的位置一定程度上決定了其促銷樓盤

　　的分布。30個城市中有近七成的城市新房促銷主要集中于城市外圍，但也有三成的城市中心城區(或主城區)亦開始出現促銷。而這些城市多為房地產市場發展相對滯后的二線城市，如重慶、成都、東莞、鄭州、昆明、沈陽等。

　　市場預期趨于謹慎

　　調研結果顯示，持續的調控政策對房地產市場的作用力逐漸明顯，當下"限購"仍是影響各地樓市的主要因素。30個城市中，對于"限購"執行較嚴的城市，即使"限購"、"限貸"同時存在，其中"限購"仍為影響其市場的主因，如北京、深圳等共計21個城市。而在局部"限購"或沒有"限購"的城市，"限貸"則為影響市場的主因，如沈陽、大連、長沙、昆明等8個城市。

　　至于"限價"，30個城市中雖有深圳、上海、武漢、廣州、泉州5個城市的"限價"措施對其市場造成影響，但均非決定其市場的主因。

　　受調控并未松懈、市場價格調整尚未達預期等因素共同影響，各地市場心態已逐步發生變化。

　　本次調研結果顯示，目前大部分城市的購房者對市場持觀望態度，僅有濟南、石家莊、成都、長沙的結果顯示"準備入市"的購房者超過50%。而"五一"前后，有近四成的城市中購房者"準備入市"比例超過50%。隨著調控的深入，市場預期已趨于謹慎，對于第四季度的房價走勢，大部分城市看跌。30個城市中，有22個城市的被訪者認為當地房價會下跌。其中大部分城市認為跌幅在10%以內，而北京、深圳等5個城市的被訪者認為跌幅會超過10%。

　　房價下行漸成共識

　　房價下行已形成趨勢，這在房地產業界也漸成共識。

　　業內人士認為，在抑制通脹成為經濟發展的首要矛盾時，維持從緊的貨幣政策已沒有懸念，這意味著依靠過度寬松的貨幣政策進行樓市擴張的時代已不再。盡管有開發商自恃2009年銷售三萬多個億，2010年五萬多個億，售房款還在慢慢回，資金鏈還不錯，面對秋寒開發商還穿著棉衣，死不了。但實際上，在房企普遍負債增加、供應量增大、購買力不足的局面下，已經有不少開發商預感到最寒冷的冬天即將來臨，包括一些上市公司開始盤算調整銷售策略，以回籠資金抵御寒冷。

　　與此同時，中央堅定不移推進保障性住房建設的舉動，已使今年1-9月全國城鎮保障性安居工程開工率達98%，全國絕大部分省市都已經接近完成目標，今年全國保障房的建設任務完成已成定局。1000萬套保障房建設，按照平均每套80平方米計算，總建設面積接近8億平方米。在隨后幾年的繼續大規模建設后，保障房建設總量將超過市場總量的20%。在保障房逐漸進入供應環節后，預計市場將逐漸轉入"市場＋保障"的雙軌制，房地產市場結構性的變化有利于抑制房價上漲過快、部分區域房價泡沫。

　　另外近日有消息說，上海調整房產稅的預期高漲。高端房存量增幅迅猛或成滬版房產稅調整征收目標。顯然這是對于此前溫和的房產稅試點反饋的調整。無論這一預期是否能夠實現，其引而待發的作用對于投資房產也將起到進一步抑制作用。

　　業內人士認為，房價下行已形成趨勢，但目前樓市仍表現為量跌價滯，處于深度僵持階段，在房地產商資金鏈尚未出現斷裂的情況下，房價的全面性下調關鍵取決于調控政策的持續。本輪調控如果能夠持續到明年，預計明確的拐點很可能出現在明年3月左右。