樓市大跳水 降幅超三成

　　萬科率先發起,多家房地產商跟進,2月均價與2006年10月前后持平

　　東莞樓市在2月的最后一天突然“雪崩”：由品牌發展商萬科旗下的城區主力樓盤萬科運河東一號率先上演了“跳水”秀―――該樓樓盤推出一棟96套的“建行東莞分行團購價”單位，在原有基礎上7折跳水，最低價4182多元/平方米，毛坯均價5500元/平方米。此價格相對于去年9月23日推出的一批精裝修房均價7800元（含每平方米800元裝修）比，降幅達20%.

　　在萬科的示范效應下：光大地產、豐泰城等也分別推出了一批最低價4000多元/平方米起，均價5500元/平方米左右的“特價房”或新組團。

　　同比去年這兩樓盤10月份的均價降幅也在20%左右。目前甚至有東城區某樓盤推出“現樓3980元起”的震撼價！

　　據記者對目前市場的調查，2月底至3月初，東莞樓市中心城區將涌現出一批貨量不少于1000套的4000多元/平方米的住宅。這一價格比起去年7月份峰值為6837元/平方米，已經直降了2500多元/平方米，降幅超過30%.而就2月份東莞銷售額排在前十名的樓盤均價來看，已經回到了5500元/平方米左右，而這一價格正好與2006年10月前后持平，消費者稱：東莞房價開始“雪崩”！

　　●驚聞

　　主力樓盤7折甩賣

　　2月29日，東莞市萬科運河東一號針對建設銀行東莞分行的客戶推出一批7折優惠的團購房，雖然這批房前面朝向農民房，后面對著工廠，但是最低價4182多元/平方米的“震撼消息”仍然吸引了一批消費者連夜排隊購房。

　　萬科此舉是一石激起千層浪。雖然1月20日也曾有金色華庭4680元的“重磅”炸彈投入市場，但是萬科在行業內的品牌和影響力還是更令業界及消費者震動！果然，光大地產29日連夜召開緊急會議，在上周六、周日兩天加入“戰圈”，對建行、工行、中行、農行、廣發等五大銀行的東莞分行員工推出一批團購房源，最低價也達到4000多元，整體均價5600多元，相比之前推出的價格也有7折左右。3月1日，東城東的豐泰城推出新一批“觀園”組團，最低價4300多元，整體均價5000多元。而同在運河片區的田禾?塞納河畔也宣布：“田禾塞納河畔新春5600元起！少量特價8.5折優惠�！倍鴵�記者最新采訪東莞新世紀地產相關負責人，他們也表示：新世紀星 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)城二期推出在即，二期也有一批靠近路邊的單位4000多元/平方米起。不過，由于新世紀星城 (論壇 像冊 戶型 樣板間 新聞)去年在路邊的一些單價也有3800多元/平方米的，因此算不上降價。

　　萬科、光大、新世紀，是去年東莞銷售排名三甲的開發商；而且運河東一號、景湖灣畔、新世紀星城都是城區品牌洋房的代表作，這次三家主流發展商三個項目同時推出4000多元/平方米的住宅，對2008年的樓市影響深遠。

　　據記者統計，目前東莞城區市場上4000-5000元/平方米的住宅已經超過了1000多套，而在去年8月3日本報做過的“尋找城區6000元以下的洋房時”，尚不足1000套。根據東莞這幾年的數據，每個月東莞房地產可賣房3000套左右，這樣一來3月份東莞將有1/3的房源均價在5000元以下。對比東莞中原市場研究部的監測數據，2007年7月份東莞商品房均價達到上漲的峰值為6837元/平方米，那么這批品牌發展商推出的所謂“特價房”、“團購房”，以4500元/平方米的均價算，降幅已經達到了34%.如果以東莞市統計局統計公布的全年商品房均價5148元計算，跌幅也達到12.58%.

　　●說法

　　多種因素導致跳水

　　是什么原因造成了2月底、3月初東莞城區樓市，一批主力樓盤也出現價格跳水呢？業內人士分析了五種原因。

　　世聯地產東莞分公司總經理柴園表示：“一方面是2008年市場的供應量太大了，尤其是經過去年下半年不少發展商出于對市場的觀望放慢推貨速度，因此今年上半年將出現一個集中的推盤高峰，供應加大而消費者仍然在觀望，因此供求關系決定了一部分發展商必須降價來吸引成交。另一方面，由于今年為數不少的臺資、港資等企業撤離東莞，人民幣升值、勞動合同法的實施等，再加上東莞的產業轉型，東莞市的經濟將出現一個小拐點，因此一批企業管理人員、中高層可能會對東莞市場失去信心，因此2008年東莞市場可能需求不足，主流發展商對這些現象看得比一般消費者要透，因此主流發展商主動降價也是盡早吸引購買的聰明之舉�！�

　　而今年1、2月份持續影響南方的罕見寒冷天氣，造成了前2個月很多樓盤看房的客戶和成交持續慘淡，再加上春節大部分樓盤都處于休假狀態，2月5日至2月13日春節前后9天，東莞全市僅成交住宅3套……這一系列因素使得很多公司第一季度財務周轉不靈，尤其是萬科這樣的上市公司財務報表“會很難看”，因此也促成了大部分樓盤開始在2月底、3月初降價。

　　持續“利空”的宏觀調控和消費者的觀望情緒，也是東莞這一輪房價“跳水”的主要原因。有發展商表示：2008年全國金融政策為“從緊”，春節后金融系統傳來的消息對房地產開發貸款的增量仍是重點審查和控制，再有廣州限價房開售，廣州、深圳、上海、重慶等多個城市房價都在下跌等，發展商開始對市場失去信心；而在去年10-12月多個樓盤一系列小幅度促銷后，反而更刺激了消費者的等待心態，如果價格不是一次降到位，消費者是不會出手的，這一輪“4000元”房就是在這種背景下出臺。

　　●影響

　　可能出現樓市“負翁”

　　從2000至2007年，東莞房地產市場一直處在上升態勢中。而經過2008年這一輪主力發展商的“跳水”價格后，東莞房價還會不會繼續下跌，東莞樓市有沒有可能出現像香港“金融風暴”中一樣的大量樓市“負翁”，許多購房者都在擔心著東莞樓市的后續發展。

　　以萬科運河東一號為例，去年9月23日萬科運河東一號推出了一批精裝修兩房三房，均價7800元/平方米，不少消費者是以8000多元/平方米的價格買入。以一套120平方米的三房8000元/平方米買入計算，房產總價96萬，首付三成后銀行貸款為67萬。如果房價繼續下跌，比如說該套房產在二手市場或者到銀行估價時，毛坯價格只能值4500元/平方米（就算計上裝修款800元/平方米），房產總價也只有63.6萬左右。也就是說有可能房產的總值也不及所欠銀行按揭款―――即出現負資產情況。有東莞銀行界人士表示：一旦東莞樓市出現大量“負資產”情況，可能造成已經供樓的消費者斷供，從而產生一系列的社會及金融問題。

　　那么東莞樓價會否繼續下跌呢？發展商與業內人士也發生了嚴重的分歧。金地、萬科等主流發展商在接受采訪里都表示：房價不可能持續下跌，從開發成本來看，2008年主要建材的報價，鋼筋、水泥、沙、磚、碎石等無一不漲價，《勞動合同法》實施后人力成本也上漲千元左右；再加上地價，東莞市從2000年開始試行土地的招拍掛制度，目前中心區地價基本都在2000元/平方米左右，因此中心區品牌樓盤樓價5000-6000元已經是相對合理的價位，不可能再降了。但是世聯地產及瑞峰地產等的資深顧問表示，2008年房價降價的“底線”在哪里目前還真不說清。因為東莞是一個很特殊的市場，不排除一些當年以“零地價”或者很低的地價拿地的發展商進一步低價爭搶市場；還有一些小項目或者單體樓，這些發展商本身就是從別的行業轉投地產，他們也很有可能抱著“少虧則是賺”的心態從市場潰逃。因此，2008年東莞樓市后續發展如何，還要看消費者的心態與市場大環境。